Le dépôt de garantie couvre les manquements éventuels du locataire : loyers impayés, charges dues, dégradations. Son montant est plafonné, sa restitution encadrée par des délais stricts, et tout retard coûte 10 % du loyer mensuel par mois entamé. Voici les règles exactes, ce qu'un bailleur peut retenir — et ce qu'il ne peut pas.
Dépôt de garantie ou caution ? Ce sont deux choses différentes, et la confusion est constante. Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire à l'entrée. La caution est une personne (le garant) qui s'engage à payer si le locataire ne paie pas. On ne « verse » pas une caution : on se porte caution.
1. Quel montant peut-on demander ?
Le plafond dépend du type de location. Il se calcule toujours sur le loyer hors charges.
| Type de location | Plafond légal | Référence |
|---|---|---|
| Location vide | 1 mois de loyer HC | art. 22, loi 89-462 |
| Location meublée | 2 mois de loyer HC | art. 25-6 |
| Bail mobilité | interdit | art. 25-13 |
Trois règles complètent ce plafond :
- Si le loyer est payable d'avance pour plus de deux mois, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé
- Le montant est figé pour toute la durée du bail : il ne se révise pas, même quand le loyer augmente
- Il ne produit aucun intérêt au profit du locataire
2. Le délai de restitution
Le délai court à compter de la remise des clés par le locataire — et non de la date de fin du bail, ni de l'état des lieux s'il a lieu plus tard.
| Situation | Délai |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à celui d'entrée | 1 mois |
| Différences constatées entre entrée et sortie | 2 mois |
Le retard se paie cher. Passé le délai, le bailleur doit une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Sur un loyer de 800 €, trois mois de retard coûtent 240 € — qui s'ajoutent au dépôt à restituer. La majoration est due de plein droit, sans mise en demeure préalable.
3. Ce que le bailleur peut retenir
Trois catégories, et elles seules :
- Loyers et charges impayés, y compris le solde du dernier mois
- Dégradations imputables au locataire, constatées par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie
- Régularisation de charges non encore soldée
Toute retenue doit être justifiée par des pièces remises au locataire : état des lieux comparés, devis, factures, décompte de charges. Une retenue annoncée sans justificatif est contestable, et le juge la rejette régulièrement.
Le cas de la copropriété
Quand le logement est en copropriété, le bailleur peut conserver une provision maximale de 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le solde doit être restitué dans le mois qui suit cet arrêté.
4. Ce que le bailleur ne peut PAS retenir
- L'usure normale. Peinture ternie, moquette tassée par le passage, joints de salle de bains jaunis : c'est le temps qui passe, pas une dégradation
- La vétusté. Un décret de 2016 permet d'annexer au bail une grille de vétusté qui prévoit un abattement selon l'ancienneté de l'équipement. Sans grille, le juge apprécie
- Des travaux d'amélioration. Refaire une cuisine à neuf aux frais du locataire sortant n'est pas une réparation
- Un montant forfaitaire « pour remise en état » sans devis ni facture
- Le nettoyage, si le logement est rendu dans un état de propreté ordinaire
Exemple chiffré
- Loyer 750 € HC — dépôt de garantie : 750 €
- Clés remises le 10 septembre 2026, état des lieux avec deux dégradations
- Délai applicable : 2 mois → restitution due au 10 novembre 2026
- Retenues justifiées : 180 € (facture de remplacement d'une porte) + 45 € (solde de charges)
- À restituer : 525 €
- Versé le 20 janvier 2027 → 3 mois de retard entamés → majoration de 3 × 75 € = 225 €
- Total finalement dû : 750 € — la totalité du dépôt, retenues annulées par la pénalité
5. Le dépôt ne remplace pas le dernier loyer
C'est l'erreur la plus fréquente côté locataire : cesser de payer le dernier mois en considérant que le dépôt le couvre. C'est interdit. Le dépôt garantit d'éventuels manquements, il n'est pas une avance sur loyer.
Un locataire qui procède ainsi se met en situation d'impayé : le bailleur peut retenir la somme, activer la caution, et l'incident figure dans le décompte final.
6. Que se passe-t-il si le logement est vendu ?
Le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire, et l'obligation de restituer le dépôt lui est transférée — même s'il ne l'a jamais encaissé. C'est un point à régler entre vendeur et acquéreur au moment de la vente : le locataire, lui, réclamera au propriétaire du moment.
7. Que faire en cas de non-restitution ?
- Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant le délai dépassé et la majoration de 10 % par mois
- Commission départementale de conciliation — gratuite, saisine par simple courrier, souvent suffisante
- Juge des contentieux de la protection du tribunal du lieu du logement. Pas d'avocat obligatoire
L'action se prescrit par 3 ans à compter du jour où le dépôt aurait dû être restitué.
8. Les erreurs qui coûtent le plus cher
- Faire partir le délai de l'état des lieux au lieu de la remise des clés — quelques jours qui peuvent déclencher une majoration
- Retenir sans justificatif — la retenue tombe, et le retard reste dû
- Confondre usure normale et dégradation — source numéro un des litiges
- Ne pas faire d'état des lieux d'entrée — sans lui, le logement est réputé reçu en bon état, et aucune dégradation n'est opposable
- Oublier les 2 mois en cas de différences et restituer partiellement dans l'urgence, sans décompte
9. Ne pas rater l'échéance
Un délai de restitution se compte en semaines, à partir d'une date — la remise des clés — qui n'a rien d'automatique dans un tableur. C'est précisément le genre d'échéance qu'on laisse passer quand on gère plusieurs lots.
Dans LocAdmin, la clôture d'un bail enregistre la date de remise des clés, calcule l'échéance de restitution selon le résultat de l'état des lieux, et conserve le décompte des retenues avec leurs justificatifs — de quoi produire un décompte opposable si le locataire conteste.
Information générale. Cet article présente le droit applicable en France à jour de 2026. Il ne remplace pas un conseil juridique adapté à une situation particulière. En cas de litige, l'ADIL de votre département informe gratuitement bailleurs et locataires.