L'état des lieux est le document qui décide, à la sortie, de ce que le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie. Il est obligatoire à l'entrée et à la sortie, et son absence se retourne systématiquement contre celui qui ne l'a pas fait établir. Voici son contenu obligatoire, sa valeur juridique et les pièges qui le rendent inutilisable.
1. Pourquoi il est décisif
Un état des lieux de sortie ne vaut rien seul : c'est la comparaison avec celui d'entrée qui établit une dégradation. Sans état des lieux d'entrée, il n'y a rien à comparer.
Pas d'état des lieux d'entrée = logement réputé en bon état. L'article 1731 du code civil pose une présomption : à défaut d'état des lieux, le locataire est réputé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, et doit le rendre tel. Mais cette présomption ne joue pas quand c'est le bailleur qui a fait obstacle à son établissement. En pratique, un bailleur qui ne l'a pas fait établir ne peut retenir aucune dégradation.
2. Le contenu obligatoire
Un décret de 2016 fixe une liste de mentions dont l'absence peut faire écarter le document :
- Type d'état des lieux : entrée ou sortie
- Date d'établissement
- Localisation du logement
- Noms et domiciles des parties, et le cas échéant du mandataire
- Relevés des compteurs d'eau et d'énergie
- Détail et destination des clés et de tout moyen d'accès remis
- Description précise, pièce par pièce, de l'état des revêtements, équipements et éléments
- Signature des parties
À la sortie s'ajoutent l'adresse du nouveau domicile du locataire, la date de l'état des lieux d'entrée, et les éventuelles évolutions constatées depuis.
3. Une description utilisable
« Bon état », « correct », « RAS » : ces mentions ne permettent aucune comparaison sérieuse. Un état des lieux exploitable qualifie chaque élément.
| À éviter | À écrire |
|---|---|
| Murs : bon état | Murs : peinture blanche mate, deux trous de cheville mur nord, trace grise 10 cm derrière la porte |
| Sol : correct | Parquet flottant chêne clair, rayure 15 cm sous la fenêtre, lame décollée près du seuil |
| Cuisine : RAS | Plaque 4 feux vitrocéramique fonctionnelle, joint d'évier noirci, poignée de placard haut desserrée |
Les photographies datées, annexées et signées, complètent utilement la description. Elles n'ont pas de valeur autonome, mais lèvent l'ambiguïté sur ce que « trace grise » recouvrait.
4. Délais de modification
- 10 jours après l'établissement de l'état des lieux d'entrée, le locataire peut demander la modification d'un point oublié
- Pour le chauffage, la demande est possible pendant le premier mois de la période de chauffe — un radiateur défaillant ne se constate qu'en hiver
Passés ces délais, le document est réputé accepté. La demande se fait par écrit ; en cas de refus, la commission départementale de conciliation peut être saisie.
5. En cas de désaccord : le commissaire de justice
Si l'une des parties refuse l'état des lieux amiable ou ne se présente pas, un commissaire de justice (ex-huissier) peut l'établir. Les frais sont alors partagés par moitié entre bailleur et locataire, et plafonnés par décret.
C'est une voie à ne pas négliger : un état des lieux dressé par commissaire de justice a une force probante que ne conteste aucun juge.
6. Usure normale et grille de vétusté
Tout écart entre entrée et sortie n'est pas imputable au locataire. L'usure normale — celle qui résulte d'un usage conforme — reste à la charge du bailleur.
Le bail peut annexer une grille de vétusté qui prévoit, pour chaque élément, une durée de vie et un abattement annuel. Elle transforme un débat d'appréciation en calcul.
Exemple avec grille de vétusté
- Moquette neuve à l'entrée, durée de vie retenue : 7 ans
- Locataire parti après 4 ans, moquette tachée et à remplacer
- Coût du remplacement : 900 €
- Vétusté acquise : 4/7 → 514 € à la charge du bailleur
- Part imputable au locataire : 386 €
Sans grille, le même dossier se plaide — et se perd souvent faute de méthode opposable.
7. Les erreurs les plus coûteuses
- Ne pas faire d'état des lieux d'entrée — aucune dégradation ne sera opposable à la sortie
- Se contenter de « bon état » — sans description, rien n'est comparable
- Oublier les relevés de compteurs — litiges garantis sur les consommations
- Ne pas remettre un exemplaire signé au locataire le jour même
- Confondre usure et dégradation — c'est la première cause de retenue annulée
- Faire l'état des lieux de sortie sans le document d'entrée sous les yeux
8. Un document à retrouver des années plus tard
L'état des lieux d'entrée sert au départ du locataire — parfois neuf ans après sa signature. Il doit être retrouvable, lisible, et accompagné de ses photos.
Dans LocAdmin, l'état des lieux est saisi pièce par pièce avec ses photos, rattaché au bail, et reste consultable pendant toute la vie du dossier. À la sortie, la comparaison entrée / sortie s'affiche côte à côte, ce qui rend le décompte de retenues défendable.
Information générale. Cet article présente le droit applicable en France à jour de 2026. Il ne remplace pas un conseil juridique adapté à une situation particulière. L'ADIL de votre département informe gratuitement bailleurs et locataires.